После долгого противостояния застройщиков и ученых новый директор Пулковской обсерватории начал согласовывать девелоперские проекты. Менее чем в 1 км от учреждения появится микрорайон стоимостью более 100 млрд рублей.
Как стало известно «ДП», недавно назначенный директор Пулковской астрономической обсерватории Назар Ихсанов согласовал проект строительства «Планетограда» в составе этого района. На 240 га построят 1,45 млн м2 жилья к югу от Пулковских высот. Это совместный проект Setl Group Максима Шубарева и израильской компании «Моргал Инвестментс», в который планируется инвестировать 104 млрд рублей. Расстояние от границ территории застройки до главного здания обсерватории — меньше километра. Ранее ученые выступали категорически против застройки в радиусе 3 км вокруг обсерватории. Они указывали на то, что освещение от построек помешает наблюдениям. Это могло застопорить реализацию крупных проектов с миллиардными инвестициями (см. «Трехкилометровая охранная зона…»). Пример «Планетограда» показывает, что договориться с руководством обсерватории застройщикам все же удается. Это решение открывает путь для согласования и других девелоперских проектов, в числе которых застройка 200 га, принадлежащих компании «ВТБ Девелопмент». С другой стороны, по словам собеседников «ДП» в обсерватории, группа научных сотрудников, судя по всему, продолжает выступать против застройки и попытается оспорить согласование, выданное Назаром Ихсановым.
Спор вокруг застройки территорий рядом с Пулковскими высотами начался еще при предыдущем руководителе обсерватории Александре Степанове. При нем же родился проект реновации территорий обсерватории, к которому собирались привлечь инвесторов. Но идею какого–либо строительства в защитной зоне Пулковских высот приняли в штыки ученые и градозащитники.
В июне 2016 года директором обсерватории стал астрофизик Назар Ихсанов. О строительстве на прилегающих к обсерватории территориях он высказывался уклончиво: замечал, что за последние 20 лет законы так ужесточились, что любая стройка на Пулковских высотах — это процесс крайне сложный, долгий и требующий массы согласований.
Под занавес весенней сессии предыдущего, пятого созыва городского парламента депутаты приняли поправки к закону «О градостроительной деятельности в Петербурге». Они сделали обязательным получение согласования обсерватории при выдаче градостроительных планов земельных участков.
В уставе обсерватории не был четко прописан механизм, по которому ученые должны выдавать девелоперам согласование на застройку. Но 26 октября устав обсерватории изменился (есть в распоряжении «ДП»). В нем появился регламент выдачи таких разрешений. Согласование возложили на ученый совет, в который входит два десятка сотрудников и руководителей обсерватории.
При этом разрешение на строительство «Планетограда», подписанное Ихсановым, появилось, по всей видимости, накануне изменения устава, 24 октября. Ученый совет, судя по всему, в его подписании не участвовал, так что многие сотрудники узнали о нем недавно. По версии собеседника «ДП» в обсерватории, выдачу разрешения они собираются оспаривать на этой неделе.
В ситуацию уже включились депутаты. Председатель комиссии по образованию, культуре и науке городского парламента Максим Резник сообщил «ДП», что в пятницу подписал письмо прокурору Петербурга Сергею Литвиненко. Депутат просит проверить разрешительные документы и новые проекты, которые запущены.
«Обсерватория выдвигала к проекту требования, которые мы постепенно выполняли. В основном они были связаны с уличным и фасадным освещением. После того как все требования были учтены, мы получили согласование», — прокомментировали в Setl Group. При этом на объем строительства требования обсерватории не повлияли. Пока девелопер получил от обсерватории согласование только на первую очередь строительства. Это три жилых дома и паркинг. Общая площадь построек — 102,8 тыс. м2, то есть всего 7% от площади будущего района.
Компания должна будет получать новое согласование от обсерватории для каждой следующей очереди проекта.
Израильская компания «Моргал Инвестментс» заявила о проекте «Планетоград» еще в 2007 году, но продвигаться он начал только в 2014 году, когда инвесторы получили поддержку властей — Смольный присвоил проекту статус стратегического, подписав с инвестором соглашение на ПМЭФ. Израильтяне выступили ленд–девелоперами, а к строительству привлекли компанию Setl Group. Власти поддержали проект и при разработке Правил землепользования и застройки, которые были приняты в новой редакции этим летом. Первоначально в новых ПЗЗ высотность в кварталах проекта была снижена, а на части земли застройка была и вовсе запрещена — это было связано с требованиями аэропорта Пулково. В итоге там девелоперу разрешили частично повысить высоту домов, чтобы «выход» метров остался прежним.
«Паразитная» засветка
Защитная парковая зона астроклимата Пулковских высот для обсерватории в радиусе 3 км была установлена еще распоряжением Совнаркома в 1945 году. Во времена СССР любую хозяйственную деятельность в ней нужно было согласовывать с обсерваторией. Затем правила смягчили. В 1990–е годы зона вокруг обсерватории сократилась почти на треть, поскольку центр охранной зоны стали отсчитывать не от границ участка, а от главного здания. На участках, которые выпали из охранной зоны, построили заводы Coca–Cola, «Ригли» и «Русский стандарт».
В современном законодательстве требование по запрету строительства без согласования с обсерваторией четко не было прописано. В итоге отдельные застройщики визировали свои проекты в обсерватории, некоторые этим пренебрегали. Так, например, сообщалось, что после открытия гипермаркетов «Юлмарт», «Оптоклуб «Ряды», Outlet Village, «Метрика», «Пулково–3» на Пулковском шоссе из–за подсветки неба обсерватория якобы потеряла из видимости несколько десятков звезд.
Несмотря на то что до этого года закон толковался двояко, некоторые застройщики все–таки получали согласования. «Мы получали от обсерватории согласование на строительство нашего ЖК в 2014 году, без него мы бы не получили разрешение на строительство, в основном обсерватория обращала внимание на освещение», — говорят в ГК «Интеко», в которую входит компания «Патриот–Нева», она уже построила жилой комплекс в составе проекта «На Царскосельских холмах». В этом же проекте строят свои комплексы ГК «Лидер», «Красная стрела» и другие.
В границе защитной зоны также находится 200 га, которые принадлежат «ВТБ Девелопмент». Компания планирует малоэтажный жилой квартал, в составе которого построят также комплекс «Ленфильм–парк». Управляющий директор «ВТБ Капитал Управление активами» Владимир Вишневский рассказал, что компания получила согласование обсерватории на проект планировки в прошлом году. «Проект застройки пока не готов, поэтому новых процедур во взаимодействии с обсерваторией у нас нет», — говорит он.
Вопрос строительства обсуждался на протяжении нескольких лет, еще при прежней дирекции обсерватории. Компания «Моргал Инвестментс» регулярно согласовывала все этапы развития проекта. На каждом этапе ей выдавалось соответствующее разрешение со списком требований, выставляемых обсерваторией. Вступив в должность директора, я затребовал документы, отражающие, как развивались события. После этого в ответ на запрос застройщика я написал, что, руководствуясь ранее полученными и выданными согласованиями, вижу, что требования города и обсерватории выполнены. Детальный дальнейший анализ проводить было некогда и некому. Но, поскольку этот вопрос развивался больше 5 лет, я не счел возможным чисто процедурно останавливать его. Недавно мы получили запрос от депутата Максима Резника. В течение отведенного законом срока мы обязательно подготовим ответ на него. Но его содержание будет таким же, как сказанное мною выше. Перед выборами депутатов к нам приезжали представители администрации города и другие ответственные работники и обращали внимание на то, что процесс согласования строительства вблизи обсерватории не был прописан законодательно, отсутствовал в уставе организации и так далее. Так что сложно сказать, насколько мы были готовы и компетентны в данном вопросе. Я сейчас как раз работаю над созданием количественных норм и параметров астроклимата. До сих пор их, в общем–то, не было. Когда такие нормы будут созданы — а это очень непростая и дорогостоящая работа, — можно будет принимать какие–то решения. Но я не против реализации проекта «Планетоград». Как мне кажется, застройщики постарались соблюсти все требования, которые к ним предъявлялись.
Обсерватория — это научный центр, и мешать ее деятельности нельзя. Но мегаполис и так уже достаточно близко подобрался к Пулковским высотам. Ученые не первый год жалуются на негативные эффекты от близости жилых районов. То, что застройщиков обязали согласовывать с обсерваторией проекты в трехкилометровой зоне, — это какая–то странная полумера. В такой ситуации надо или совсем запретить строительство рядом с научным центром, или же перенести обсерваторию и разрешить строить все. Последний вариант более разумен. Наш проект в трехкилометровую зону не входит, и мы купили его уже со всеми согласованиями.